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Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der Corona-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist.

Ein Textileinzelhandelsgeschäft musste aufgrund behördlich angeordneter Betriebsschließung vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen. Für den Monat April 2020 entrichtete das Unternehmen keine Miete.

Das Oberlandesgericht Dresden hatte mit Urteil vom 24. Februar 2021 (Az. 5 U 1782/20, STB Web berichtete) entschieden, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags eingetreten sei, die eine Anpassung des Vertrags dahin gebiete, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Auch der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt. Dennoch hat er die Entscheidung des OLG mit Urteil vom 12. Januar 2022 (Az. XII ZR 8/21) aufgehoben und die Sache an dieses zurückverwiesen. Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage berechtige nämlich noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr müssten alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden; dazu zählen auch finanzielle staatliche Unterstützungsmaßnahmen. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters sei nicht erforderlich. Schließlich seien bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.

Das OLG Dresden hat nach der Zurückverweisung nunmehr zu prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.

(BGH / STB Web)

Artikel vom: 12.01.2022

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