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Vermietungseinkünfte: Ermittlung der Restnutzungsdauer eines Mietobjekts

Wertgutachten, in denen die Restnutzungsdauern von Mietobjekten nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet werden, können der Ermittlung der AfA zugrunde gelegt werden. Das geht aus zwei Urteilen des Finanzgerichts Münster hervor.

Geklagt hatten vermögensverwaltende Gesellschaften, die Vermietungseinkünfte aus verschiedenen Objekten erzielen. Sie wollten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer einiger Gebäude geltend machen und reichten beim Finanzamt dazu selbst in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten einer Sachverständigen ein.

Steuerpflichtige können geeignete Darlegungsmethode wählen

Das Finanzamt erkannte die Berechnungen in den Gutachten jedoch nicht an. Kürzere Nutzungsdauern seien weder durch technischen Verschleiß noch aus wirtschaftlichen Gründen glaubhaft gemacht worden, da die Gutachten insoweit lediglich mathematische Ermittlungen enthielten. Die Klägerinnen beriefen sich im Klageverfahren hingegen insbesondere auf ein BFH-Urteil vom 28. Juli 2021. Danach sei jede Methode zulässig, die geeignet sei, einen angemessenen Schätzungsrahmen darzulegen.

Keine Gewissheit erforderlich, Schätzung reicht aus

Beide Klagen hatten vollumfänglich Erfolg. Das FG Münster hat in seinen Urteilen vom 14.2.2023 (Az. 1 K 3840/19 F und 1 K 3841/19 F) bestätigt, dass den Steuerpflichtigen nach den Grundsätzen des BFH-Urteils ein Wahlrecht zustehe, sich mit den typisierten AfA-Sätzen zufriedenzugeben oder eine tatsächlich kürzere Nutzungsdauer geltend zu machen und darzulegen. Dabei sei keine Gewissheit über eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer erforderlich. Vielmehr könne allenfalls größtmögliche Wahrscheinlichkeit verlangt werden, sodass eine Schätzung nur dann zu verwerfen sei, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liege. Dabei könne auch das Verfahren nach der Immobilienwertverordnung Anwendung finden, auch wenn dieses eine modellhafte Berechnung darstelle, die nicht primär auf die Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer im steuerlichen Sinne gerichtet sei.

(FG Münster / STB Web)

Artikel vom: 15.03.2023